EB-5尽职调查│在进行EB-5项目尽职调查和风险评估时，投资者需要对项目开发商的经验、信誉、融资能力等进行全面评估，以确保项目的可行性和投资的安全性。本文提供一个问卷清单，帮助投资者更好地了解和评估开发商的情况，从而做出明智的投资决策。
目录
EB-5 尽职调查的重要性
EB-5 尽职调查对于评估项目的可行性至关重要。通过对项目的各个方面进行全面的审查，投资者可以确保他们的资金投入到了一个有潜力的项目中。这包括对项目的地理位置、市场需求、竞争情况、开发商背景等方面进行全面的了解和分析。
尽职调查还可以帮助投资者确保项目符合相关的法律法规和 EB-5 项目要求，从而降低法律风险。同时，通过审查合同、文件和条款，投资者可以保护自己的权益，防止可能的风险和纠纷。这有助于提高投资者对项目的信心，使他们能够更加放心地进行投资，最大化他们的投资回报，并最大程度地实现其财务目标。
EB-5 风险评估问卷清单的使用目的
EB-5 风险评估问卷清单的使用目的在于帮助投资者更全面地评估 EB-5 的移民和财务风险。许多投资者在了解 EB-5 尽职调查后，可能仍然感到不确定，或者无法确定如何开始进行评估。
这时，评估问卷清单就可以提供一种结构化的方法，让投资者能够系统性地审查项目，并了解项目的潜在风险，并作出相应的决策。
本评估问卷适用对象
根据不同投资方式和项目，问卷清单的侧重面向会有所不同。一份好的风险评估清单会针对不同部分进行全面性评估。
本评估问卷以大多数 EB-5 投资人的选择：投资区域中心地产项目为适用对象，本文针对EB-5 项目开发商（JCE）面向进行设计。开发商的选择决定了投资者的资金安全和投资项目的成功与否，因此其信誉和经验非常重要。
本评估问卷使用方式
本调查问卷将针对每个问题提供建议的最佳参考回答以及需要小心的有风险的回答，并解释其原因。
如果您欲进行投资方式和项目不适用于本问卷清单，但又不知道如何开始评估，我们欢迎您预约免费面谈。在面谈中，我们的专业团队将与您一对一交流，了解您的具体情况和需求，将根据您的投资计划和项目特点，为您提供定制化的建议，量身打造适合您的评估方法，帮助您更好地理解和评估您的投资机会。
Q1. 经验：开发商的信誉和实力如何？
● 参考回答：
开发商是一家卓越的企业，财务状况良好，具备强大的流动性，在特定类型项目方面拥有广泛的成功经验，并且在其历史中从未出现过不良贷款情况。由于其资金实力和良好信誉，该开发商可以轻松获得高级贷款。
● 有风险的回答：
- 开发商已开发数个项目，获得过高级融资，但曾拖欠过贷款。
- 开发商已开发数个项目，但是并非所有项目都能够完成并获得盈利。
- 开发商已开发数个项目，但无法为项目争取融资。
- 开发商缺乏类似项目的开发经验。
- 开发商从未开发过项目。
上述情况存在风险的原因在于：
1. 开发商的过往经历或能力可能无法提供足够的保证来支持当前项目的成功进行。例如，开发商曾经拖欠过贷款可能表明其财务管理方面存在问题
2. 非所有项目都能够完成并获得盈利则可能暗示着开发商在项目规划和执行方面存在不足。
3. 无法为项目争取到融资可能意味着开发商的信誉或资金实力存在问题
4. 缺乏类似项目开发经验则可能使其在面对新项目时缺乏有效的指导和经验
Q2. 管理结构：开发商管理团队的经验如何？
● 参考回答：
开发商管理团队具备广泛的知识背景，并在 EB-5 行业拥有长期的工作经验，在投资领域有着卓越的成就记录，其职业道德和专业素养是无可置疑的，没有任何犯罪记录。
● 有风险的回答：
- 管理团队没有或仅参与过一个 EB-5 项目，缺乏从业经验。
- 管理团队有犯罪记录。
上述情况存在风险的原因在于：
1. 管理团队没有或只参与过一个EB-5项目，缺乏从业经验，这可能增加项目的执行风险和不确定性，因为他们可能缺乏应对各种挑战和问题的经验和能力，从而导致项目的失败或不顺利进行。
2. 如果管理团队中有成员有犯罪记录，这可能会损害开发商的声誉，降低投资者和合作伙伴的信任度，增加了项目失败的风险。
Q3. 项目完成情况：开发商的是否具备成功的项目经验？
● 参考回答：
开发商已有若干年以上成功完成项目的经验，每个项目都完成，并在同一资产类别中成功开发了数十亿美元的房地产项目。
● 有风险的回答：
- 开发商已开发数个项目，但是并非所有项目都能够完成并获得盈利。
- 开发商已开发数个项目，但不是每个项目都成功。
- 开发商已开发数个项目，但都属于不同类型的资产。
- 开发商是新手，没有可供查看的项目履历。
上述情况存在风险的原因在于：
1. 并非每个项目都能够获得盈利，这表明开发商在项目执行和市场预测方面可能存在挑战。
2. 开发商的项目成功记录可能不稳定，无法确保当前项目的顺利进行。
3. 开发商开发的项目属于不同类型的资产，这可能意味着他们在当前项目类型上缺乏专业知识或经验。
4. 如果开发商是新手且没有可供查看的项目履历，则投资者无法评估其能力和信誉，这增加了投资的不确定性和风险。
Q4. 项目审批情况：开发商的 EB-5 项目有多少得到了美国移民局的批准？
● 参考回答：
开发商成功完成了 10 多个 EB-5 项目，并且美国移民局批准率为 100%。
● 有风险的回答：
- 开发商有一个或多个被美国移民局拒绝的项目。
- 开发商仅有一个或极少 EB-5 项目，尽管美国移民局批准率为 100%。
- 开发商在 EB-5 项目方面的经验非常有限。
上述情况存在风险的原因在于：
1. 有一个或多个被美国移民局拒绝的项目可能暗示开发商在过去的项目中未能满足移民局的要求，可能存在项目设计、管理或执行方面的问题，这可能影响到投资者的移民申请和项目的可行性。
2. 尽管美国移民局批准率为100%，但开发商仅有一个或极少的EB-5项目可能意味着其在此领域的经验和成功记录不足，这增加了投资者的风险。即使过去的项目都获得批准，但缺乏大量项目的经验可能导致开发商无法有效地应对未来项目可能面临的挑战。
3. 开发商在EB-5项目方面的经验非常有限可能意味着其在了解和满足EB-5项目的要求方面存在不足。这可能导致投资者的移民申请受阻，或项目无法按时完成，从而影响投资者的资金安全和移民计划。
Q5. 融资情况：开发商获得了多少融资，来自哪些来源？是否曾未能偿还类似的融资？
● 参考回答：
开发商已获得数十亿美元的融资，并有专业支持团队帮助和完成融资。这些融资或已全部清偿投资者，或处于良好状态。
● 有风险的回答：
- 开发商融资额不足 10 亿美元。
- 开发商没有支持团队帮助和完成融资。
- 开发商曾违约贷款或未能偿还投资者。
- 开发商没有获得或偿还融资的历史记录。
- 开发商的融资不在良好状态，包括但不限于：
● 开发商可能无法按时偿还贷款或利息。
● 开发商可能违约或延迟履行融资协议中的条款。
● 开发商可能面临资金短缺或资金流动性不足的困境，导致其无法满足业务需求或项目开发所需的资金。
● 开发商可能被金融机构视为信用风险，导致融资渠道受到限制或关闭。
上述情况存在风险的原因在于：
1. 融资额不足 10 亿美元可能意味着开发商的资金实力较弱，可能无法承担大规模项目的融资需求，导致项目开发受限。
建议筛选门槛：小于 5 亿美元、5-10 亿美元、超过 10 亿美元。
小于 5 亿美元表示融资经验可能不足；5-10 亿美元代表相对丰富的融资经验；超过 10 亿美元则意味着具有丰富的融资经验。
2. 缺乏支持团队可能表明开发商缺乏专业团队来帮助筹措和管理融资，增加了融资的不确定性和风险。
3. 曾违约贷款或未能偿还投资者可能会损害开发商的信誉，使得未来融资渠道受到限制，投资者对其信任度降低。
4. 没有获得或偿还融资的历史记录可能表明开发商缺乏可靠的财务历史，金融机构可能会对其信用进行质疑，导致融资渠道的关闭或限制。
5. 融资不在良好状态可能导致开发商面临现金流问题、项目开发延误、项目失败等风险，进而影响其业务运营和项目实施。
Q6. 金融领域的合作情况：开发商是否与银行保持良好的合作关系？
● 参考回答：
开发商过去曾多次与同一家银行合作，借款金额超过 1 亿美元，涉及多个项目。
● 有风险的回答：
- 开发商多次与同间银行合作多项 EB-5 项目业务，但借款不超过 1 亿美元。
- 开发商与同间银行合作一个或极少 EB-5 项目，且借款不超过 1 亿美元。
- 开发商与不同间银行借款 EB-5 项目。
- 开发商从未借款于银行，而是完全依赖股权融资完成项目。
上述情况存在风险的原因在于：
1. 多次与同一家银行合作多个EB-5项目，但借款金额不超过1亿美元，可能表明开发商在融资方面依赖性过高，缺乏多样化的融资渠道，从而增加了融资的不确定性和风险。
2. 与同一家银行合作一个或极少EB-5项目，并且借款金额不超过1亿美元，可能意味着开发商在融资方面缺乏多样性，可能会受到单一银行融资政策变化的影响，增加了融资的不确定性和风险。
3. 与不同银行借款EB-5项目，虽然多样化了融资渠道，但也带来了更复杂的财务管理和风险控制挑战，如果开发商不能有效管理这些融资关系，可能会增加运营风险。
4. 从未向银行借款，完全依赖股权融资的方式完成项目，可能表明开发商在融资方面缺乏多样性和灵活性，过度依赖股权融资可能会增加项目的财务风险，限制了项目的发展空间。
Q7. 开发商以前的房地产项目有多少、多长时间进行 EB-5 融资活动？是否满足 EB-5 签证要求？
● 参考回答：
开发商成功使用 EB-5 项目融资超过 10 年。所有过去的 EB-5 项目或已成功完成，或正在进行中，并成功为所有 EB-5 投资者创造了 10 个全职工作岗位。
● 有风险的回答：
- 开发商不了解 EB-5 签证计划内容
- 开发商的 EB-5 融资经验在 10 年以下或没有经验
- 开发商过去未能满足投资者获得临时绿卡的 EB-5 签证要求：项目不符合美国移民局要求
- 开发商过去未能满足投资者获得永久绿卡的 EB-5 签证要求：创建 10 个永久性全职岗位
上述情况存在风险的原因在于：
1. 开发商缺乏对 EB-5 签证计划的了解可能导致项目设计不符合美国移民局要求，从而影响投资者的签证申请，增加项目失败的风险。
2. 开发商在 EB-5 融资方面经验不足或没有经验可能意味着其在处理 EB-5 项目方面缺乏专业知识和技能，可能会导致项目执行不顺利，投资者的资金安全受到威胁。
3. 过去未能满足投资者获得临时绿卡的 EB-5 签证要求表明开发商的项目可能存在严重缺陷，无法符合美国移民局的审查标准，可能导致投资者的签证申请失败。
4. 过去未能满足投资者获得永久绿卡的 EB-5 签证要求，即创建 10 个永久性全职岗位，可能表明开发商的项目无法产生足够的就业机会，这不仅影响了投资者的签证申请要求，也可能导致项目未能达到预期目标，增加了项目失败的风险。
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